Termin due diligence pochodzi z amerykańskiego prawodawstwa. Początkowo odnosił on się do dokładnego badania sytuacji finansowej przedsiębiorstwa przed zaoferowaniem jego udziałów (akcji) lub obligacji. Obecnie określenie due diligence ma szersze znaczenie i dotyczy wielu szczegółowych analiz wykonywanych w kontekście biznesowym. Ciekawym przykładem jest due diligence nieruchomości. Warto wyjaśnić na czym polega taki bardzo ważny i coraz popularniejszy proces.
Due diligence nieruchomości to audyt prawny
Angielskie określenie due diligence można przetłumaczyć jako „(działanie) z należytą starannością”. W przypadku nieruchomości, ten termin oznacza szczegółowy audyt. Oprócz kwestii prawnych, badanie due diligence może poruszać aspekty typowo techniczne, podatkowe lub komercyjne, czyli związane z analizą opłacalności późniejszego wykorzystania danej nieruchomości.
Prawny aspekt dotyczący badania due diligence nieruchomości stanowi jednak podstawę. Warto bowiem pamiętać, że od wyników analizy prawnej zależy np. wiedza o możliwości wykorzystania nieruchomości zgodnie z planem biznesowym. Analiza pod kątem komercjalizacji nie będzie miała sensu jeśli okaże się, że ograniczenia planistyczne lub inne problemy uniemożliwiają dane przedsięwzięcie.
Sytuację prawną może zbadać nie tylko przedsiębiorca
Badanie due diligence nieruchomości rozumiane jako prawna analiza zwykle zostaje zlecone jeszcze przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji zakupowej i podpisaniem umowy (nawet przedwstępnej). Jest to właściwa ścieżka postępowania, która pozwala uniknąć niepotrzebnych problemów. Chodzi nie tylko o komplikacje dotyczące działalności firmowej.
Audyt prawny nieruchomości zwykle kojarzy się z potrzebami przedsiębiorstw. Warto jednak pamiętać, że osoba nieprowadząca działalności gospodarczej również może zlecić szczegółową analizę prawną nieruchomości. Przykład stanowi lokal nabywany na cele prywatne lub z myślą o wynajmie. Co ważne, analizę prawną nieruchomości niekoniecznie zleca potencjalny nabywca. Czasem takim badaniem stanu prawnego nieruchomości jest zainteresowany jej obecny właściciel. Wyniki due diligence pozwalają bowiem lepiej odpowiedzieć na pytania potencjalnych nabywców i rozwiać ich wątpliwości.
Nieruchomościowy due diligence - jakie są etapy analizy?
Zakres badania stanu prawnego nieruchomości każdorazowo jest uzależniony od potrzeb klienta oraz sposobu przyszłego wykorzystania działki, budynku lub lokalu. Chodzi o to, żeby analiza due diligence nie prezentowała informacji, które są nieistotne z punktu widzenia osoby lub firmy zainteresowanej transakcją.
Mimo indywidualnego charakteru prawnych analiz due diligence nieruchomości, można wyróżnić ich pewne standardowe elementy. Mowa o następujących czynnościach wykonywanych przez eksperta:
-
analizie księgi wieczystej nieruchomości
-
sprawdzeniu praw do danego lokalu, gruntu lub budynku
-
weryfikacji obciążeń wraz z ewentualnym wyjaśnieniem perspektyw ich usunięcia
-
analizie potencjalnych ryzyk prawnych oraz możliwości ich minimalizacji
-
ustaleniu, czy istnieją ograniczenia dotyczące planowanego sposobu korzystania z nieruchomości
-
sprawdzeniu proponowanej umowy (rezerwacyjnej, przedwstępnej lub sprzedaży) pod kątem interesów kupującego
-
końcowej opinii prawnej na temat nieruchomości i doradztwie odnośnie kolejnych kroków
-
podsumowaniu ustaleń w formie raportu
W zależności od potrzeb, poszerzony zakres usług związanych z prawnym due diligence może obejmować dodatkowo np. analizę wiarygodności sprzedającego oraz weryfikację informacji nie udostępnionych przez taką osobę. Pakiet prawnych usług due diligence może przewidywać nawet negocjację ceny i warunków umowy ze sprzedającym.